Obowiązuje zakaz podziału nieruchomości rolnych na mniejsze niż 30 arów. Może się Pani zwrócić do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dawna Agencja Nieruchomości Rolnych) o wydanie zgody na zakup działki rolnej. Może też Pani, jeżeli to możliwe, przekwalifikować działkę w całości na budowlaną i wówczas może Pani kupić Osoby, które nie posiadają statusu rolnika oraz nie mają możliwości nabycia nieruchomości od osoby bliskiej zastanawiają się jak kupić ziemię nie będąc rolnikiem w 2023 roku. Otóż według aktualnych przepisów podstawową ścieżką doprowadzenia do takiej transakcji jest wystąpienie o zgodę na zakup do Dyrektora Generalnego KOWR. Powiększenie gospodarstwa rolnego. Posiadam grunty rolne 1,4 ha. Mąż z moich nieruchomości opłaca KRUS od 11 lat. Czy możemy obecnie powiększyć gospodarstwo, czy spełniamy warunki m.in. to, że zaświadczenie z gminy o stanie posiadania opiewa na moje nazwisko? Nadmieniam, iż mąż w sąsiedniej gminie ma grunty rolne o powyżej 1 ha zakup działki rolnej do 1 ha | zakup działki rolnej do 1 ha | kupno działki rolnej powyżej 1 ha | sprzedaż działki rolnej poniżej 1 ha | podział działk Toggle navigation Websiteperu Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa na podstawie danych GUS udostępniła średnie ceny zakupu / sprzedaży gruntów rolnych obowiązujące od 10 maja 2023 roku. Według najnowszych danych GUS 1 ha ziemi rolnej kosztuje 61 362 złotych. Najwyższe ceny gruntów ornych są w woj. wielkopolskim – 80 325 zł. Posiadam działkę rolną pod zabudowę zagrodową bez MPZT o pow. ok. 1,60 ha z dostępem do drogi publicznej. Jest położona w sąsiedztwie działek rolnych o pow. 10 arów, gdzie pobudowano już domy. Problemem jest trzecia klasa ziemi. Czy jest możliwy podział takiej działki na mniejsze, gdy jedna z nich miałaby powierzchnię powyżej 30 arów? 7fVe. W 2016 roku weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która znowelizowała ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Wprowadzono bardzo rygorystyczne ograniczenia w zakupie gruntów. Te zasady zostały zliberalizowane w wyniku nowelizacji, która weszła w życie w czerwcu 2019 roku. Jak obecnie wygląda sytuacja kupna i sprzedaży działek rolnych i nie tylko? Jak sprawdzić czy działka jest rolna? Teoretycznie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy gruntów rolnych. O uznaniu nieruchomości za działkę rolną decyduje jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – przepisy nowej ustawy odnoszą się do nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne. Niestety wiele gmin nie posiada sporządzonych planów zagospodarowania, a w niektórych plany te nie obejmują wszystkich terenów należących do gminy. W tym przypadku dla określenia przeznaczenia nabywanej nieruchomości decydujące są zapisy zamieszczone w ewidencji gruntów i budynków. Często jednak są one nieaktualne w stosunku do obecnego wykorzystania działek. Status gruntów rolnych ma zatem duża część działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jeszcze w latach 80-tych i 90-tych. Rozwiązanie: zanim zdecydujemy się na kupno działki, sprawdźmy jej przeznaczenie w planie zagospodarowania gminy lub – jeśli takowy nie istnieje – w ewidencji gruntów i budynków. Jeśli na działce ma powstać dom, a grunt choćby w niewielkiej części posiada status działki rolnej, zweryfikujmy, czy jest możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – najlepiej uzyskajmy taką decyzję jeszcze przed zakupem. Czy mogę zabudować działkę rolną? Możliwość zabudowania nieruchomości w pierwszej kolejności zależy od istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jego zapisów odnośnie przeznaczenia danych gruntów. Jeśli jednak plan zagospodarowania nie istnieje, musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Rozwiązanie: Jeśli chcemy postawić na działce dom, a w planie zagospodarowania przestrzennego grunt nie jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, lepiej poszukać innej lokalizacji. Istnieje wprawdzie możliwość złożenia wniosku o zmianę planu zagospodarowania, ale nawet jeżeli istnieje szansa na taką zmianę przeznaczenia terenu, na tę zmianę możesz długo czekać. Jeśli zaś chcemy się budować na działce nieobjętej planem zagospodarowania przestrzennego, wybierajmy taką, która spełnia warunki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Czy działka jest rolna, gdy tylko jej część jest położona na terenach rolnych? Według przepisów działka ma status rolnej również wtedy, gdy tylko jej niewielka część należy do terenów określonych jako grunty rolnicze w planie zagospodarowania przestrzennego lub ewidencji gruntów i budynków. Nawet gdy jedynie 1 metr kwadratowy z działki o powierzchni 1000 m2 znajduje się na terenach rolniczych, cała działka zostanie uznana za rolną. Rozwiązanie: Jeśli chcemy uniknąć ewentualnych problemów związanych z przeznaczeniem działki na cele rolne, czyli na przykład koniecznością odralniania gruntu, nie kupujmy nawet tych działek, których niewielka część leży na terenach rolnych, zwłaszcza na obszarach objętych planem zagospodarowania przestrzennego. Kupno ziemi rolnej Problem: czy mogę kupić działkę rolną, jeśli nie jestem rolnikiem? Kto może kupić ziemię rolną? Jak kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem? Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, nawet po jej ostatniej nowelizacji, ogranicza możliwość nabycia gruntów rolnych przez osoby niebędące rolnikami. Mogą one kupić tylko nieruchomości spełniające poniższe kryteria: nieruchomość rolna o powierzchni poniżej 0,3 ha bez żadnych warunków; nieruchomość rolna o powierzchni od 30 arów do 99,99 arów, w przypadku gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu; nieruchomość rolna o powierzchni 1 ha i większe, w przypadku gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa udzieli zgody na jej zakup; nieruchomość rolna o powierzchni do 0,5 ha zabudowana wybudowanymi przed roku budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym (w ramach obszaru do 0,5 ha możliwość kupna poza działką z budynkami także gruntów przyległych, które umożliwiają właściwe wykorzystanie budynku i uprawę przydomowego ogródka, jeżeli te grunty tworzą zorganizowaną całość gospodarczą i nie są wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Rozwiązanie: Szukając działki rolnej, osoby niebędące rolnikami, powinny wziąć pod uwagę przede wszystkim jej obszar i istniejące (lub nie) zabudowania. Możliwe jest posiadanie terenów o większym niż dozwolony do kupna areale – wystarczy kupować pojedyncze działki o zgodnej z przepisami powierzchni, by skumulować nieruchomości o dowolnym obszarze. Problem: jak kupić nieruchomość rolną pomiędzy 0,3 ha a 0,9999 ha? Nowelizacja ustawy wprowadzona w 2019 roku umożliwia każdemu, a nie tylko rolnikowi, możliwość zakupu działki rolnej mniejszej niż 1 hektar. Grunty rolne mniejsze niż 30 arów wyłączone są już spod ograniczeń ustawy, z kolei zmiany dotyczą gruntów o powierzchni 30 - 99,99 arów. W przypadku sprzedaży takich gruntów, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa będzie przysługiwało prawo pierwokupu. Po otrzymaniu warunkowej umowy sprzedaży od notariusza, KOWR ma miesiąc na ustosunkowanie się do dokumentu. W przypadku zainteresowania kupnem tej nieruchomości w imieniu Skarbu Państwa, przedstawiciel KOWR musi stawić się u notariusza i złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu na zasadach określonych w umowie. Jeżeli w terminie miesiąca KOWR nie wypowie się w sprawie lub złoży oświadczenie o braku zainteresowania skorzystaniem z prawa pierwokupu, strony umowy mogą u notariusza zawrzeć drugą umowę, tj. umowę przeniesienia własności i dopiero na podstawie tej umowy kupujący staje się właścicielem nieruchomości. Rozwiązanie: Osobom kupującym takie nieruchomości i nie będącym rolnikami pozostaje poddanie się rygorowi prawa pierwokupu KOWR lub kupowanie najpierw mniejszych pojedynczych działek poniżej 0,30 ha w celu stworzenia gospodarstwa rolnego i uzyskania statusu rolnika. Problem: jakie warunki muszę spełnić, żeby nabyć nieruchomości rolne 1 ha i większe? Nieruchomości rolne o powierzchni 1 ha i większe może nabyć tylko rolnik indywidualny, a zatem osoba fizyczna, która spełnia następujące warunki: osobiście gospodaruje na terenach rolnych zajmujących powierzchnię co najmniej 1 ha a nie większą niż 300 ha; ma kwalifikacje rolnicze (wykształcenie i staż w prowadzeniu gospodarstwa lub pracy w gospodarstwie zależny od wykształcenia); od przynajmniej 5 lat mieszka w gminie, w której znajduje się co najmniej jedna z działek tego gospodarstwa. Jeśli cała nieruchomość rolna lub jej część będzie wchodzić w skład małżeńskiej wspólności majątkowej, wystarczy żeby rolnikiem był jeden z małżonków. Oprócz rolników indywidualnych grunty rolne mogą nabywać także osoby bliskie dotychczasowego właściciela (przekazanie nieruchomości w najbliższej rodzinie). Istnieje możliwość kupna nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż powyżej wymienione, jeśli taką zgodę w formie decyzji wyda Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Rozwiązanie: Osobom niespełniającym powyższych kryteriów pozostaje skupowanie mniejszych działek w celu stworzenia gospodarstwa rolnego lub w przypadku nieruchomości 1 ha i większej wystąpienie do KOWR o zgodę na nabycie. Problem: czy mogę kupić ziemię rolną w celach inwestycyjnych? Jak wyżej wspomniano, osoby niebędące rolnikami mogą kupić działki niezabudowane mniejsze niż 0,3 ha, zabudowane mniejsze niż 0,5 ha oraz nieruchomości od 0,3 ha do 0,9999 ha przy braku pierwokupu KOWR. W zasadzie nie powinno to więc w znaczący sposób ograniczać możliwości inwestycji w grunty rolne. Rozwiązanie: Nie będąc rolnikiem należy skupić się na nieruchomościach rolnych mniejszych niż 1 ha. Należy jednak pamiętać, że kupując nieruchomości rolne mniejsze niż 0,3 ha, można je w każdej chwili sprzedać realizując zyski. Natomiast w przypadku większych nieruchomości rolnych, które kupimy będzie nas obowiązywać zakaz ich zbywania przez okres 5 lat. Sprzedaż działki rolnej Problem: czy mogę sprzedać właśnie nabytą nieruchomość rolną? Według ustaleń zawartych w ustawie konieczne jest osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, którego częścią jest nabyta nieruchomość. Nieruchomości tej nie wolno ani zbyć, ani oddać w posiadanie (w tym w dzierżawę) przez 5 lat od momentu jej kupna. Przepis ten dotyczy tylko gruntów, których dotyczy ustawa. Zatem nie dotyczy nabytych gruntów niezabudowanych do 0,3 ha i zabudowanych do 0,5 ha. Rozwiązanie: W przypadkach losowych można uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na sprzedaż lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat. Problem: komu z rodziny można przepisać ziemię rolną? Na szczęście nie musimy się martwić o trudności w przepisaniu ziemi na swoją najbliższą rodzinę (osobę bliską). Przypomnijmy, że osobami bliskimi zbywcy są: zstępni (dzieci, wnuki i prawnuki); wstępni (rodzice, dziadkowie i pradziadkowie); rodzeństwo i jego dzieci; rodzeństwo rodziców; małżonek; osoby przysposabiające i przysposobione; pasierbowie. Rozwiązanie: Osobom tym możemy podarować nieruchomość rolną niezależnie od jej obszaru, nawet jeżeli obdarowany nie jest rolnikiem i nie posiada gospodarstwa rolnego. Zdjęcie tytułowe: Osoby zdjęcie utworzone przez freepik - Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia Zobacz działki Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia Największą zmorą gotowych działek budowlanych jest ich cena. Rolne ziemie możemy raz, że kupić o wiele taniej, a dwa nierzadko w lepszej lokalizacji (dlatego, że nie są tak często kupowane, jak budowlane). Niestety odrolnienie działki to dosyć złożony proces. Obecnie prawo zezwala na zakup działki rolnej rolnikom lub osobom spokrewnionym z kimś, kto ma kwalifikacje rolnika, jednak istnieje kilka wyjątków. Czy można kupić ziemię rolną, nie mając kwalifikacji? Owszem, ale tylko do powierzchni poniżej 1 ha. Dla różnych wymiarów są odrębne zasady, np. zakup ziemi poniżej 30 arów (0,3 ha) może odbyć się bez poniżej podanych warunków. Działki powyżej 30 arów, mogą zostać nabyte, jeżeli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, nie zdecyduje się na skorzystanie z prawa pierwokupu. Czyli pierwszeństwo, do wykupu ma osoba o statusie rolnika. Jeżeli jednak nie znajdzie się kupiec, instytucja może dać zezwolenie na zakup osobie bez odpowiednich etap można pominąć w przypadku, jeżeli powierzchnia nie przekracza 50 arów i zabudowana jest budynkiem mieszkalnym — wybudowanym przed 30 kwietnia 2016 r. Skąd akurat ta data? W tym dniu ustanowiono ograniczenia związane z nabywaniem ziemi ziemia poniżej 30 arów (0,3 ha) brak warunków zakupu,działka większa niż 30 arów, ale mniejsza niż 50 - wymaga uzyskanie zgody przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, lub nie, jeżeli na działce znajduje się budynek mieszkalny wybudowany przed 30 kwietnia 2016 roku,ziemia 50 arów (0,5 ha) - 99,99 arów (0,9 ha) - wymagane jest uzyskanie pozwolenia na zakup przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa Przeglądając oferty, możemy natknąć się na pojęcie działka rolno-budowlana. Co to znaczy? Działka owszem może mieć teren, na której można postawić dom, jednak nie zwalnia nas z obowiązku uzyskania zgody od gminy. Dlatego widząc działkę rolno-budowlaną, nadal powinniśmy się upewnić, czy bez przeszkód będziemy mogli postawić na niej dom. Plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego oraz warunki zabudowy Czy jeżeli już mamy ziemię możemy wybudować dom? Niestety jeszcze nie. Prawo mają do tego wyłącznie rolnicy i dla nich są oddzielne regulacje dotyczące stawiania budynków mieszkalnych. Konieczne będzie przekształcenie działki rolnej na budowlaną. W przypadku osoby niemającej wymaganych kwalifikacji kolejnym krokiem jest przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Aby to zrobić, trzeba zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dostępny w gminie), z niego dowiemy się, czy nie wyklucza on postawienie budynku na działce. Jeżeli plan przewiduje ziemie do użytku wyłącznie rolnego, inwestor może ubiegać się o zmianę planu, poprzez wnioskowanie w urzędzie gminy. Chociaż są to już znaczne komplikacje i w większości wypadkach odradza się inwestowanie w taką ziemię. Wynika to z faktu, że nie ma prawnego określonego terminu wydania decyzji. Stąd możemy na nią czekać kilka miesięcy, a czasami i lat. Jak odrolnić działkę, jeżeli teren nie jest objęty planem zagospodarowania? Przede wszystkim należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przez gminę. Wniosek o warunki zabudowy na działce rolnej Urząd może wydać pozytywną decyzję o warunki zabudowy na działce rolnej, jeżeli: jest co najmniej jedna działka sąsiednia, do której dostęp jest z tej samej drogi publicznej. A także musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie zasad zabudowy, która ma być kontynuowana. To jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Czyli, aby okolica wyglądała schludnie, domy nie powinny znacznie odbiegać się od ma dostęp do drogi publicznej,istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji,teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśnedecyzja jest zgodna z innymi przepisami np. dot. ochrony środowiska Kolejnym krokiem jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu ziemi z produkcji rolnej W przypadku działek z gruntem wysokiej klasy (I-III) będzie to dosyć trudne i o zgodę należy ubiegać się ministra rolnictwa. Natomiast niższej klasy (IV-VI), mogą zostać wyłączone z produkcji rolnej przez starostę. W przypadku działek rolnych, z wyższą klasą, istnieją warunki, które znoszą obowiązek uzyskania zgody ministra. Są to ziemia musi być położona w odległości do 50 m od działek budowlanych,ziemia musi znajdować się w odległości do 50 m od drogi publicznej,powierzchnia terenu nie przekracza 0,5 powinna zawierać się w obszarze zwartej zabudowy, czyli zgrupowaniu co najmniej 5 budynków, z wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy budynkami maksymalna odległość nie może przekraczać 100 m. Wyłączenie ziemi z produkcji rolnej wymagają tereny o glebie wysokiej klasy oraz grunty, które są przydatne do użytku rolnego. Np. grunty z dostępem do zbiorników wodnych, z drogami służącymi jako dojazd do ziem rolnych, czy grunty pod budynkami i urządzeniami z przeznaczeniem do produkcji rolnej. Należy pamiętać, że wydanie decyzji o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wiąże się z opłatami, ponoszonymi albo jednorazowo, albo cyklicznie. Ile kosztuje odrolnienie działki? Koszt zależy od kilku grunt będzie wysokiej klasy, koszt zdecydowania się na dom na ziemi rolnej może znacznie przewyższyć opcje działki budowlanej. Cena jest również zależna od województwa, w jakim znajduje się ziemia. Podsumowując: Etap 1. Odrolnienie — zgodność planu przekształcania gruntu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wnioskowanie o zmianę planu. W przypadku braku MPZP, wnioskowanie o warunki 2. Wyłączenie z produkcji 3. Przekształcenie ziemi na budowlaną. Ważne, nabytą ziemię rolną, nie można sprzedać przez 5 lat. Chyba że otrzymaliśmy ją w spadku lub jest położona na granicach administracyjnych miasta. Czy warto zdecydować się na zakup działki rolnej? To zależy, czy działka jest opłacalna biorąc pod uwagę ponoszone dodatkowe koszta i czas potrzebny do dopełnienia formalności. Jeżeli okoliczności są sprzyjające, np. gmina nie ma szczególnych planów co do tych ziem, a grunt nie jest wysokiej klasy, proces może przebiec szybko, dlatego w takim przypadku okaże się, że warto. Nadzór budowlany, samowola budowlana Zakup działki rolnej z budynkami - remont budynków i zabudowa siedliskowa Indywidualne porady prawne Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2022-03-03 • Aktualizacja: 2022-05-17 Chcę kupić ziemię rolną zabudowaną domem i budynkami gospodarskimi, powyżej 1 ha. Nie jestem rolnikiem indywidualnym, nie mam kwalifikacji rolniczych. Wiem, że mogę kupić taką ziemię za zgodą KOWR-u, na wniosek zbywcy (z uwagi na mój brak kwalifikacji rolniczych), a po zakupie muszę przez 5 lat prowadzić tam gospodarstwo rolne i nie mogę tej ziemi przez 5 lat sprzedać (chyba że za zgodą KOWR-u). Chcę się jednak upewnić, czy jeśli kupię taką ziemię (zabudowaną budynkami, powyżej 1 ha), to jako NIErolnik mogę swobodnie wyremontować istniejące na niej budynki gospodarcze? Czy też pojawią się w tym względzie jakieś ograniczenia prawne z racji, iż nie jestem rolnikiem indywidualnym? I drugie pytanie: czy gdybym kupiła samą ziemię rolną, niezabudowaną (powyżej 1 ha, za zgodą KOWR-u) i miała kwalifikacje rolnicze, to czy mogłabym na takiej ziemi postawić zabudowę siedliskową (dom, stodoła) od razu po zakupie (a nie np. po 5 latach gospodarowania na takiej ziemi)? Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Remont budynków w gospodarstwie Biorąc po uwagę, że otrzyma Pani zgodę KOWR-u na nabycie gruntów powyżej 1 ha, to jeśli będzie to siedlisko zabudowane, to na remont nie ma potrzeby uzyskiwania jakichkolwiek pozwoleń Na rozbudowę, nadbudowę – już tak. Wówczas istotne są zapisy planu zagospodarowania albo treść decyzji o warunkach zabudowy. Napiszę od razu, że jeśli plan zagospodarowania nie dopuszcza jakiejkolwiek zabudowy na działce rolnej, to nie ma szans, aby cokolwiek tam wybudować, a jeśli dopuszcza zabudowę siedliskową, to wybuduje Pani tam siedlisko – dom plus budynki gospodarcze, JEŚLI PROWADZI PANI GOSPODARSTWO ROLNE. A będzie Pani posiadaczką gospodarstwa rolnego pow. 1 ha. Nie musi być Pan płatnikiem KRUS-u, nie musi mieć Pan wykształcenia rolniczego, ale musi być Pani posiadaczem gospodarstwa rolnego pow. 1 ha, a zabudowa musi mieć związek z tymże gospodarstwem. Zobacz też: Budynek gospodarczy na działce rolnej Zabudowa zagrodowa na działce rolnej Przepisy prawa nie określają pojęcia zabudowy siedliskowej (działka siedliskowa, siedlisko), lecz pojęciami pokrewnymi są tutaj – zabudowa zagrodowa czy zabudowa rolnicza. Definicję zabudowy zagrodowej zawiera natomiast § 3 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), który stanowi, że „pod pojęciem zabudowy zagrodowej należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych”. Natomiast według wyjaśnień językoznawców siedlisko to „miejsce czy teren zamieszkania, osiedlenia się, domu, a zabudowa zagrodowa to dom wiejski z podwórzem i zabudowaniami gospodarskimi, obejście” (Uniwersalny słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2008). Siedlisko (działka siedliskowa) jest zatem miejscem o charakterze kameralnym czy prywatnym, w którym posadowiony jest dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie i w którym koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny i zaspokajane elementarne potrzeby życiowe (zob. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 10 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 462/10). Przeczytaj też: Zabudowa zagrodowa jak obejść Działka siedliskowa W doktrynie przyjęto w ślad za orzecznictwem Sądu Najwyższego, że działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko) zabezpieczające działalność rolniczą. Taką też zabudowę można nazwać zabudową siedliskową. Działka siedliskowa może być wydzielona z jednej lub kilku działek ewidencyjnych wchodzących w skład danego gospodarstwa rolnego. Nie można zatem granic obszaru zajętego pod działkę siedliskową utożsamiać z granicami działki wyodrębnionej ewidencyjnie (zob. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 25 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 922/09). Posiadanie mniej niż 1 ha wyklucza zasadniczo z jakiejkolwiek zabudowy z uwagi na teren rolny. Natomiast remont możliwy jest zawsze. Zobacz również: Budowa siedliska na działce rolnej Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Indywidualne porady prawne Posiadam gospodarstwo rolne, pobieram dopłaty, jestem tam też zameldowany, ale prowadzę również działalność gospodarczą (jestem ubezpieczony w ZUS-ie). Zakupiłem w formie aktu notarialnego (2 x umowa sprzedaży warunkowa) 4 działki od dwóch osób w tym samym dniu o łącznej powierzchni 1,2 ha. Moja notariusz jest zdania, że muszę tę nieruchomość nabyć jako zwiększenie posiadanego gospodarstwa (kupowanie działki mieszczą się w innej gminie oddalonej od mego miejsca zameldowania o 70 km), natomiast agencja nieruchomości twierdzi, że powinienem tego nie łączyć z gospodarstwem. Czy muszę to nabyć na powiększenie gospodarstwa, czy niekoniecznie? Mam w planach wystąpić o warunki zabudowy i sprzedać nabyte działki. Kupujemy te nieruchomości wspólnie z żoną, bez rozdzielności. Żona nie jest rolnikiem, ale jest ubezpieczona w KRUS-ie – może to może mieć jakiś wpływ na możliwość zakupu nie na powiększenie gospodarstwa. Zależy nam na możliwości sprzedaży za jakiś czas. Obecnie czekamy na odpowiedź z KOWR z prawem pierwokupu. Nie wskazał Pan w treści zapytania, dlaczego notariusz tak twierdzi. Jest to bardzo istotne, bowiem, jak rozumiem, podpisali Państwo wstępną umowę i aktualnie oczekuje Pan na zgodę wydaną przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Nabywanie nieruchomości rolnych poniżej 1 ha Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 roku. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. Aktualnie, bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 1,0 ha. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami. Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: „1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. 2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3”. Rolnik indywidualny według prawa polskiego Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż od 30 kwietnia 2016 roku nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie „rolnik indywidualny”. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje. Jednym z nich jest posiadanie na terenie tej samej gminy działkę rolną. Dodatkowym warunkiem jest fakt zamieszkiwania na terenie tejże gminy od 5 lat. Ustawa przewiduje, że nie tylko osoby z wykształceniem wyższym rolniczym mogą być uznane za rolników indywidualnych. Zgodnie z ustawą „osobą posiadającą kwalifikacje rolnicze jest osoba, która ma: a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie”. Wśród akceptowalnych kierunków studiów występują również takie jak: weterynaria, zootechnika, rybactwo, ogrodnictwo i architektura krajobrazu oraz oczywiście rolnictwo. Zgoda KOWR-u W związku z powyższym jeśli nie spełnia Pan jakiegokolwiek warunku z tych opisanych powyżej, to notariusz przy czynności będzie oczekiwał zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Jest to warunek konieczny. Nie wiem zatem, czy spełnia Pan warunek bycia rolnikiem indywidualnym, czy też zgłosił Pan wniosek o wyrażenie zgody na nabycie przedmiotowych nieruchomości. Wskazać należy, że kupił Pan te nieruchomości od kilku osób, a powierzchnia każdej z nich nie przekracza 1 ha, w związku z powyższym w mojej ocenie zgoda taka nie jest wymagana, a KOWR ma jedynie prawo pierwokupu. „Nabycie nieruchomości rolnej, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, w trybie decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne może nastąpić, jeżeli: przyznano jej pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020, nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020, zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej, zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład posiadanego gospodarstwa rolnego, w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych”. Zakup działek niekoniecznie jako powiększenie gospodarstwa Jeśli nieruchomości te nie przekraczają powierzchni 1 ha, tzn. nieruchomość objęta jedną jednostką ewidencyjną kupiona od jednej osoby nie przekracza 1 ha, to aby ją nabyć, nie musi Pan spełniać żadnych wymogów z ustawy. Wszystkie ograniczenia czy też nakazy dotyczą nieruchomości rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. W mojej ocenie nie musicie tego Państwo kupować jako powiększenie gospodarstwa. Jeśli jest Pan rolnikiem, to nie musi Pan również mieć tego przez jakiś określony czas. Co do zasady nieruchomości rolne kupuje się w celach rolnych i prowadzenia działalności rolnej, jednakże przepisy nic nie mówią o tym, że należy kupować je w celach powiększenia gospodarstwa. Tak samo nie ma artykułu na to, że nie trzeba ich kupować do gospodarstwa, jak i że trzeba, a wynika to jedynie z ich formalnego przeznaczenia. Zatem Pani notariusz ma rację w tym, iż istnieje domniemanie, że będzie się tam prowadzić działalność rolniczą, jednakże ani art. 2b ani 9 nie mówi nic o kupowaniu na powiększenie gospodarstwa. Co do zasady grunty rolne, które zostaną zakupione, muszą być w naszych rękach przez 5 lat i to niezależnie od tego, czy kupione zostały do gospodarstwa, czy też osobno. Więc tutaj nie ma to znaczenia, z obowiązku tego może zwolnić Pana np. sąd. Nie ma mowy, że jeżeli kupuje Pan nieruchomość rolną o powierzchni mniej niż 1 ha, to wchodzi Pan pod te artykuły. „Art. 2a. [Warunki nabycia nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych i inne podmioty] 1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. 2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3. 3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej: 1a) o powierzchni mniejszej niż 1 ha”. Zatem nie jest ważne, ile już Pan ma, ważne, ile Pan kupuje w tej konkretnej transakcji. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Pierwsze banki wprowadzają zmianySantander jest pierwszym bankiem, który zamieścił oficjalny komunikat o dacie rozpoczęcia udzielania kredytów na działki rolne do 1ha. Informacja z banku brzmi następująco: Zgodnie z nowelizacją ustawy, zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym nie będzie już wymagana dla nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1,0 ha oraz nabywanych w toku postępowania egzekucyjnego, sanacyjnego lub upadłościowego W związku z powyższym od 26 czerwca 2019r. tryb postępowania z wnioskami o kredyt hipoteczny na etapie analizy zabezpieczeń będzie następujący: Nieruchomość gruntowa (zabudowana lub niezabudowana) ma powierzchnię mniejszą niż 1,0 ha – procesowanie standardowe. Nieoficjalnie wiadomo również o dostosowaniu przepisów w ING, gdzie powinniście już móc starać się o kredyt na działkę kolejnych wpisach nie będę Was informował o kolejnych bankach. Według mnie lada moment doczekamy się podobnych ruchów ze strony wszystkich instytucji. Jeśli któryś bank zdecyduje się jednak stosować „stare” procedury mimo nowelizacji ustawy, to podzielę się z Wami tą wiedzą. Najważniejszą informacją jest to, że ustawa wchodzi lada moment w życie. Mamy też pierwsze oficjalne potwierdzenia z banków, że się do nich dostosują. Budowa domu, czy zakup nieruchomości na działkach większych niż 3000m2 lub 5000m2 w przypadku domów gotowych nie powinna już stanowić problemów.

kupno działki rolnej poniżej 1 ha